A questão jurídica submetida a exame diz respeito à legitimidade ativa de locatário para ajuizar ação contra o condomínio, no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial, cujo reconhecimento resultaria na necessidade de adequações de cota condominial e recomposição de prejuízos financeiros.
Nos termos do art. 18 do CPC/2015, correspondente ao art. 6º do CPC/1973, “ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico”. Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador.
Isso porque o vínculo obrigacional estabelecido no contrato de locação se dá entre o inquilino e o locador. Desse modo, a convenção realizada entre os particulares transfere a posse direta do imóvel e, eventualmente, o dever de arcar com obrigações propter rem, de titularidade do proprietário, mas não sub-roga o inquilino em todos os direitos do condômino perante o condomínio.
Vale anotar que os locatários podem pedir contas ao locador, não diretamente ao condomínio, conforme previsto no art. 23, § 2º, da Lei n. 8.245/1991. Desse modo, se a má administração do condomínio tornou onerosa a relação contratual locatícia, cabe ao inquilino buscar providência frente ao proprietário do imóvel.
Conclui-se, em suma, que o locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio para questionar a forma pela qual a coisa comum é gerida.
Processo relacionado: REsp 1.630.199-RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 05/08/2021.
NOTA DO ESCRITÓRIO
Em acréscimo a matéria colacionamos a ementa do acórdão:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM AJUIZADA POR LOCATÁRIO. PRETENSÃO VINCULADA À RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O PROPRIETÁRIO LOCADOR E O ESTABELECIMENTO COMERCIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA NA ORIGEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
1. Nos termos do art. 18 do CPC/2015, correspondente ao art. 6º do CPC/1973, “ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico”. Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador.
2. O vínculo obrigacional estabelecido no contrato de locação dá-se entre o inquilino e o locador.
3. A convenção realizada entre os particulares transfere a posse direta do imóvel e, eventualmente, o dever de arcar com obrigações propter rem, de titularidade do proprietário, mas não sub-roga o inquilino em todos os direitos do condômino perante o condomínio.
4. No caso específico dos autos, a pretensão autoral está embasada em ocorrências inerentes à relação jurídica estabelecida entre o proprietário e o condomínio.
5. O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio, no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial, cujo reconhecimento resultaria na necessidade de adequações de cota condominial e recomposição de prejuízos financeiros.
6. Não havendo condenação, o valor dos honorários advocatícios deve ser arbitrado consoante apreciação equitativa do juiz, na forma prevista pelo art. 20, § 4º, e observados os critérios das alíneas “a”, “b” e “c” de seu § 3º, todos do CPC/1973, dispositivos aplicáveis ao caso.
7. No presente feito, o valor da verba honorária observou os parâmetros legais e os critérios de proporcionalidade e razoabilidade.
8. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ – REsp 1630199/RS, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, 4ªT, julgado em 05/08/2021, DJe 10/08/2021)