Em atenção ao princípio da simetria das formas (Código Civil, artigo 657), os atos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país exigem procuração por instrumento público.
Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria, manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que anulou uma transferência de imóvel posterior ao falecimento da proprietária, em razão de ter sido realizada por meio de procuração particular.
O recurso teve origem em ação ajuizada pelos sobrinhos da proprietária para anular a venda do imóvel, feita por outro sobrinho a terceiros. Os autores da ação sustentaram a nulidade da procuração particular em causa própria, outorgada seis meses antes do falecimento da dona do imóvel, de 82 anos, argumentando que teria havido uma fraude contra os demais herdeiros.
O TJDFT considerou a transferência do imóvel inválida, uma vez que não foi realizada por meio de procuração pública. No entanto, entendeu que os compradores agiram de boa-fé, motivo pelo qual manteve a venda e determinou que a questão fosse resolvida por perdas e danos.
Validade do negócio com imóvel de mais de 30 salários mínimos
A autora do voto que prevaleceu no julgamento, ministra Isabel Gallotti, lembrou que o artigo 108 do Código Civil estabelece que, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país”.
A magistrada destacou que, para o TJDFT, “tendo havido apenas uma procuração particular, sem qualquer registro, antes do falecimento da proprietária, a qual não possui o condão de transferir a propriedade do bem, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, não há como prevalecer o negócio jurídico objeto dos autos”.
Princípio da simetria das formas
Na avaliação de Gallotti, o TJDFT acertou ao estabelecer que a procuração deveria se revestir da forma pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil – o qual prestigia a segurança nas relações jurídicas. Ao citar a doutrina sobre o assunto, a ministra ressaltou que não é válida a procuração redigida em instrumento particular mediante a qual se pretende realizar negócio que exija instrumento público (CC, artigo 657).
“Em atenção ao princípio da simetria das formas, a procuração para a transferência do imóvel ora em litígio – ato cuja exigência de instrumento público é essencial para a sua validade – deve ter necessariamente a mesma forma pública para ele exigida, sob pena de não atingir os fins aos quais se presta, notadamente porque é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei, nos termos do artigo 166, IV, do Código Civil“, disse.
Para a ministra, se a regra do artigo 108 do Código Civil vale para os instrumentos de mandato em geral destinados à celebração de negócios jurídicos dependentes de escritura pública, os quais podem ser revogados unilateralmente pelo outorgante, com maior razão ainda deverá ser seguida no caso de procuração em causa própria (Código Civil, artigo 685).
“Isso porque tal tipo de mandato é irrevogável, não se extingue pela morte de qualquer das partes, sendo isento o mandatário de prestar contas, podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”, explicou.